L’immobile rappresenta da sempre uno dei beni più ricercati e desiderati dai risparmiatori italiani, sebbene nell’ultimo decennio questo settore sia stato chiamato a fronteggiare una stagnazione economica ed uno sviluppo demografico che ne hanno frenato lo sviluppo.

Se consideriamo che su circa 26 milioni di famiglie vi sono a disposizione 34,7 milioni di unità abitative, possiamo comprendere come solo mediante una selezione attenta e valutazioni puntuali sarà possibile ottenere un guadagno con un investimento in questa asset class in Italia.
Il Real Estate rimane infatti una componente essenziale di investimento della ricchezza nell’ambito del wealth management e costituisce comunque una parte rilevante nella costruzione di un portafoglio coerente con le esigenze e le aspettative del cliente.
È proprio per questa ragione che per chi vuole investire in immobili, è opportuno conoscere ed analizzare le sue caratteristiche principali e gli strumenti utili per la valutazione.

Questa forma di investimento si caratterizza in generale per la sua “staticità”: peculiarità che richiede un’attenzione maggiore in fase di acquisto. L’ubicazione dell’immobile risulta essere determinante.
Rispetto ad azioni ed obbligazioni il valore unitario dell’investimento risulta molto più elevato a causa dell’indivisibilità dello stesso, inoltre implica una gestione in termini di manutenzione e riscossione affitti più impegnativa rispetto ad impieghi alternativi.

Da tenere in considerazione anche i costi di transazione per la compravendita, che sono più elevati se confrontati con quelli degli strumenti finanziari, comprendendo le commissioni di agenzia, le spese per le pratiche notarili e per eventuali ulteriori consulenze.
Un aspetto importante è però rappresentato dal fatto che sia possibile realizzare l’investimento immobiliare a debito contraendo un mutuo o finanziamento (utilizzando un effetto leva).
L’asset immobiliare è sostanzialmente poco liquido e relativamente volatilità nella determinazione del prezzo di vendita, proprio a causa di queste sue caratteristiche è necessario individuare con precisione per quali esigenze di investimento possa essere utile acquistare immobili.
L’immobile è uno strumento di diversificazione, dato che presenta una bassa correlazione confrontato con azioni ed obbligazioni.
L’immobile è inoltre un efficace strumento per proteggersi dall’inflazione (quando questa non è veemente ed improvvisa) dal momento che i valori di vendita e di affitto sono legati alla dinamica dei prezzi.
L’investimento immobiliare viene spesso utilizzato per generare un flusso di reddito costante, ma anche come investimento “puro” legato alla sua rivalutazione.
Aspetti fiscali, patrimoniali e successori vanno anch’essi tenuti in considerazione.
Infine una valida alternativa per partecipare al mercato immobiliare senza detenere fisicamente un immobile, consiste nel ricorso a strumenti finanziari quali fondi ed ETF immobiliari. I quali offrono diversi vantaggi, quali una maggiore diversificazione geografica e d’uso, una maggiore liquidità e immediatezza di valutazione per via della loro quotazione sui mercati finanziari.
Inoltre, aspetto da non sottovalutare, rendono accessibile questo mercato anche a chi disponga di somme insufficienti all’acquisto di un immobile.

Alla luce di quanto sottolineato si evince come una adeguata valutazione in fase di acquisto dell’immobile risulti determinante al fine di accrescere la possibilità di un congruo guadagno.
In tal senso esistono differenti strumenti di valutazione: una valutazione basata sui flussi di cassa generati dall’immobile, una valutazione basata sul costo di ricostruzione ed infine una quotazione fondata su una stima comparata dei prezzi vendita.
La valutazione basata sul costo di ricostruzione è poco utilizzata ed utile solo in assenza di comparables, mentre, in presenza di dati di mercato, un confronto immediato con immobili simili restituisce valori congrui quanto più l’immobile si trovi condizioni standard (metratura, anni, condizioni e location).
Realizzare una stima sui flussi di cassa che considerino tutti i ricavi ed i costi dell’investimento ed un tasso di interesse necessario per poter valutare un congruo prezzo d’acquisto è un’operazione che richiede la raccolta di dati ed un’attenta valutazione degli stessi, ma questo un modello è in grado di restituire delle valutazioni prospettiche utili ad una buona decisione.

Per questo motivo il supporto di un professionista in grado di selezionare le varie opportunità e consigliare le scelte più favorevoli offre un notevole valore aggiunto alla fase della pianificazione e valutazione dei propri investimenti.

Un’alternativa per partecipare al mercato immobiliare senza dovere detenere fisicamente un immobile consiste nel ricorso a strumenti quali fondi ed ETF immobiliari (REITs, REOCs, Mortgage, CMBS, RMBS). I quali offrono diversi vantaggi, quali una maggiore diversificazione geografica , una maggiore liquidabilità e minori costi di transazione per via della loro quotazione sui mercati finanziari. Inoltre, aspetto da non sottovalutare, rendono accessibile questo mercato anche a chi disponga di somme insufficienti all’acquisto di un immobile.